Der Bauherr und der Architekt

Sind die Bauleistungen umfangreich oder müssen die Bauleistungen von der zuständigen Behörde genehmigt werden, bieten Baufirmen die Planung der Bauleistungen (und dazu gehört auch die Baugenehmigung) häufig mit an. Wenn der Bauherr die Baufirma aber nicht mit der Planung beauftragen möchte oder die Baufirma die Planung nicht anbietet, ist häufig der Abschluß eines Vertrages mit einem Architekten notwendig.

Der Architekt erbringt - abhängig von dem Umfang der Bauleistungen und den Anforderungen an die Bauleistungen - Leistungen, die in 9 Leistungsphasen aufgegliedert sind. Der Architekt hat gegenüber dem Bauherrn umfangreiche Pflichten und muß abhängig von dem Umfang des Vertrages neben der Planung (hierbei am wichtigsten wohl: die Genehmigungsplanung, Leistungsphase 4, und die Ausführungsplanung, Leistungsphase 5) auch die Ausführung der Bauleistungen überwachen.

Aus dem Zusammenspiel von Bauherr und Architekt einerseits und Bauherr und Baufirma andererseits können sich eine Vielzahl von Problemen bei der Ausführung der Bauleistungen und/oder bei dem Auftreten von Mängeln ergeben. Dies

• beginnt schon bei der Unterzeichnung des Vertrages mit der Baufirma: Ist der Architekt bei der Vertragsverhandlung und bei der Unterzeichnung anwesend? Berät der Architekt während der Vertragsverhandlung den Bauherrn? Wird der Vertrag mit der Baufirma eventuell nach den Vorgaben des Architekten abgeändert? Unterzeichnet der Architekt möglicherweise den Vertrag sogar in Vertretung des Bauherrn?
• setzt sich bei der Frage, ob der Architekt während der Ausführung der Bauleistungen zusätzliche Bauleistungen oder nachträglich als notwendig erkannte Bauleistungen in Auftrag geben darf, fort, und
• endet nicht bei der Frage, wer für Mängel, die bei der Ausführung der Bauleistungen oder nach der Abnahme der Bauleistungen auftreten, verantwortlich ist (war schon die Planung des Architekten mangelhaft oder wurde die Planung des Architekten von der Baufirma mangelhaft umgesetzt oder mußte der Architekt die Abweichung der Baufirma von der Planung des Architekten erkennen und vermeiden?).

Auch der Vertrag des Bauherrn mit dem Architekten ist verhandelbar. So wie die Baufirma wird auch der Architekt dem Bauherrn einen zugunsten des Architekten vorformulierten Vertrag vorlegen. Auch dieser Architektenvertrag sollte im Interesse des Bauherrn verhandelt und soweit rechtlich zulässig zugunsten des Bauherrn abgeändert werden.

Ein Beispiel: Der Beginn der für die Leistungen des Architekten geltenden Gewährleistungsfrist kann allein schon mit dem Vertragsinhalt beeinflußt werden; so kommt eine "Vorverlegung" oder ein "nach hinten Schieben" des Beginns der Gewährleistungsfrist in Betracht, abhängig von den an den Architekten vergebenen Leistungsphasen.

Es empfiehlt sich deshalb auch bei einem separaten Vertrag mit einem Architekten, das Bauvorhaben schon vor der Unterzeichnung des Vertrages mit einer rechtlichen Beratung über die Gestaltungsmöglichkeiten des Vertrages auf die "richtige Bahn" zu bringen. Auch dies kann Ihnen im Verlauf des Bauvorhabens und nach dem Abschluß der Bauleistungen Zeit, Nerven und (viel) Geld sparen.

Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung, wenn es um

• die Prüfung oder den Entwurf eines eigenen Architektenvertrages oder
• die Prüfung und Durchsetzung Ihrer Ansprüche geht.

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